לקנות בלי לדעת כמה זה יעלה באמת – תרגיל "מדד תשומות הבניה"

אז מצאתם את הבית שמתאים לכם.

אתם בטוחים שאתם יודעים כמה תשלמו לקבלן (לא נעשה שימוש במונח "כמה זה עולה" שיפורט במאמר אחר), ועכשיו מתקדמים לחתימה.. (בד"כ הקבלן גם ילחץ לחתום מהר כי אם לא יש לו עוד 100 קונים ממתינים על הדירה... או שיותר טוב מזה, דחסו אתכם עם עוד 2,000 איש בכנס מכירות לדירות (של חבר, המורים, השוטרים, אחת מהחברות שבשמן מופיע המילה גינדי, ענבל אור וכ"ו).

ויש לכם 5 שניות לקבל ספר ולחתום כי ממתינים אחריכם עוד 1,000 לחתום ... ואלפים חתמו כך ראי

את האירועים הנ"ל בחדשות בשנים האחרונות ולא מדובר באירוע אחד ולא שניים.

בפועל אתם מקבלים חוזים עם "שלייקס" שכתב עורך הדין של הקבלן (שייקח מכם הרבה כסף בשביל זה, כי הוא מהצד החזק – צד הקבלן!). רוב העסקאות של לקוח מול הקבלן הן עסקאות "על נייר" על בניין בשלב תיאורטי כלשהו שכן הדירה תהיה מוכנה בין 36 ל-12 חודשים אם לא יתעוררו קשיים. הקבלנים חוץ מחתימת ההסכם, מציעים בד"כ לוח תשלומים עם תשלום התחלתי של 10%-20% ממחיר הרכישה במעמד חתימת החוזה. את יתרת התשלום המהותית יותר בגובהה, הם מצמידים למטבע שקוראים לו "מדד תשומות הבניה".

וכאן סביר שתגידו, רגע אנחנו לא מכירים מטבע כזה... נכון, אך הם המציאו לעצמם והציבור חותם על תשלום במטבע שאינו מכיר, אינו יודע את התנהגותו יחסית לשקל החדש ולכן ניתן לומר כי הלקוח קנה מוצר (לרובנו העיסקה הגדולה ביותר שלנו) במחיר שאינו יודע מהו בדיוק!

מכאן נקרא למטבע שתרכשו איתו את רוב הבית לצורך הבלטה וחידוד של העניין "חתול בשק", זאת כיוון שנכנסנו בעיניים פתוחות ומרצוננו למלכודת שתעלה לנו אלפי (ולעיתים עשרות אלפי) שקלים.

למה מלכודת פתאים? בהנחה שמדובר בקבלן מסודר שיש לו כבר:

1. את הקרקע לבניה;

2. יש לו תוכנית בניין (הראו לכם תוכניות ושרטוטים או הדמיה בקנה מידה כזה או אחר);

3. יש לו אישור הועדות המתאימות שאישרו את הבניה;

4. יש לו אישור של הרשות המקומית שכנראה כבר העבירה לו חשבונות פיתוח, משימות פיתוח וכו';

5. יש לו הסכם עם חברת ביצוע שתבצע את העבודה במחירים ידועים (חלק מהבונים הם יזמים בלבד שאין להם חברת בניה של עצמם);

6. יש לו "בנק מלווה" על פי חוק שבדק ואישר את התוכניות ואבני הדרך וחתם על הסכמי מימון עם ריביות ידועות, והכל מסודר וידוע;

7. יש לו את המימון הראשוני שהוא צריך ל"הביא מהבית";

8. יש לקבלן שלנו (במסמך סודי ביותר) את הרווחיות, יש לו גם מסמך שיוצג בעת הצורך ללקוח נודניק או לאנשי המכירות שמראה כיצד הוא מרוויח בקושי 3%-5%-7% ברוטו...

ובקיצור כל העלויות מתומחרות בדיוק, ההוצאות הגדולות על קרקע, מיסוי, תשלומי השבחה וכו' שמקובל שהן עד 60% מהעלות הוסדרו וידועות ונשאר לבנות, כשההסכמים שלו עם הספקים של שלב הביצוע סגורים כבר ולא כולם צמודים לאותו מטבע שנקרא "מדד תשומות הבניה". אז עכשיו היזם /קבלן שלנו יכול לגשת לשוק (לפגוש את הקונים ואותנו) ולהפעיל את יכולות המכירה שלו כשתרגיל המטבע הווירטואלית "חתול בשק" או "הצמדה למדד תשומות הבניה" הוא אחד מהכלים המוצלחים בארסנל שיטת מצליח, שיסדר לו מתנה בצורת הגדלה בלתי מתוכננת של הרווחיות בגובה של עשרות אלפי שקלים חדשים או יותר (כל מקרה צריך להיות מנותח לגופו).

אם המוכר של הבית יודע את העלויות, יודע שאחוז קטן מההוצאות יבוצע במטבע "חתול בשק", למה מוכרים לכם 80%-90% מערך הדירה במטבע היקר והבלתי מוכר הזה המכונה "מדד תשומות הבניה"?

תשובה פשוטה – כי אפשר.

תשובה מורכבת יותר תוצג להלן עם ניסיון לבחון את המטבע שמכונה כאן "חתול בשק" ושמייצג את המטבע הדמיוני "מדד תשומות הבניה" על המשמעויות וההשלכות שיכולות להיות למטבע זה על עלויות הרכישה של הבית, איזה חלק מהעסקה הגיוני שיהיה צמוד למטבע הזה ומספר טיפים כיצד ניתן להתמודדות במגרש החדש הזה.

"מדד תשומות הבניה" –

מדד תשומות הבניה (או בשמו הרשמי "מדד מחירי תשומה בבנייה למגורים") העדכני (שונה לאחרונה ב08/2011) מורכב מכ-60 נושאים כמפורט במסמך של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.

המרכיבים העיקריים של המדד הינם:

חומרים ומוצרים

44%

שכירת ציוד ורכב

10%

הוצאות כלליות

3%

שכר עבודה

43%

למדד זה יש מדידות משנה המפורסמות גם הן באופן שוטף לפי הפרקים המרכיבים בניה למגורים וכוללות: עפר, שלד, בניה, גמר, מסגרות ונגרות, אינסטלציה סניטרית, חשמל, מעליות, מיזוג, אלומיניום, עבודות פיתוח, ריצוף וחיפוי, איטום.

תשלום למוכר (קבלן / יזם) המבוסס על מטבע המדד הכללי הינו שווה ערך להערכת משקל העגבניות בשקית הערכת המשקל ביד, בה בשעה שיש לנו על הדלפק משקל מדויק. (מתי ביקרתם לאחרונה בשוק פתוח?) ברור כי ביצוע תשלום למוכר לפי השינויים במטבע הכללי אינם משהו שמייצג את השינויים הנמדדים בדיוק אלא בערך ואינם נכונים, ואם כבר מתבצעת הצמדה היא צריכה להיות לפי השינויים בעלויות, והפרקים מאפשרים זאת באופן קל.

כאמור, המדד הינו מטבע וירטואלי שהינו הילך חוקי ומקובל בעסקאות מתמשכות בתחום הנדל"ן בין שחקנים שונים. ערך המטבע נקבע ומפורסם כל חודש ב-15 בו על ידי הלמ"ס (לשכה מרכזית לסטטיסטיקה). ערך המטבע משתנה על פי תוצאת המדידה של השינויים מהפרסום הקודם של סל קבוע של מרכיבים המייצגים את הרכב הוצאות הבנייה של הספקים כאשר לכל רכיב יש משקל במדידה על פי התמהיל שקבעה הלמ"ס.

במילים פשוטות, הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בודקת את מחירי עלויות הבניה בחודש המסוים ומשווה אותם למחירים של ה"סל" של החודש הקודם וההפרש ביניהם מבטא את העלייה של המדד באחוזים.

סקירת המדד בעשור האחרון תדגים כי מדד תשומות הבניה עולה מהר יותר מהמדד המוכר "מדד המחירים לצרכן" ויותר חשוב קיימת שונות גדולה בין השניים.

הצמדה חד כיוונית – מודדים רק כשהמדד עולה!

לא תופתעו לראות כי המחיר לא ירד מתחת למחיר הבסיס בשקלים (כפי שנהוג גם בהלוואות משכנתא בבנקים. האם הקבלנים מעתיקים מהבנקים?) בכל העסקאות שמתבצעות מול לקוח מוחלש מנגנון ההצמדות בשוק הדיור הוא חד-כיווני, והוא ימשיך להיות כזה מול לקוחות שיחשבו שהם חלשים ומוכנים לשלם יותר.

חלק מהשיטות להשאת רווח שלקוחות נתקלים בהן במצב זה הינם:

1. קביעת מדד בסיס לחודשים מוקדמים ליום ההסכם – העיוות שנוצר – כבר בעת חתימת ההסכם הלקוח קורא מחיר בשקלים מסויים, והמוכר קורא את המחיר מוכפל בשינויי המדד. לדוגמה – הסכם נחתם ב-16/11 ומפורט בו כי המחירים צמודים למדד ינואר של אותה שנה (דהיינו המדד שפורם ב-15/02 של אותה שנה. בהנחה שהמדד עלה ב-2.5% באותה תקופה, והמחיר הנקוב הינו 1 מיליון ₪, הרי שהמוכר ידרוש לפי הכתוב עוד 25,000 ₪ ובצדק. והלקוח.. "אכל אותה" צריך לרוץ ולגייס עוד כסף שאין לו.

2. הצמדת כל יתרת התשלומים שטרם שולמה למדד מחירי תשומה בבנייה ללא כל קשר למצב התקדמות הפרויקט, והמרכיבים בו שהמוכר מחוייב להצמדות. כיוון שרוב הפרויקט שולם, יצא כי הרוכש יחוייב במחיר יקר יותר במספר אחוזים בד"כ רק כיוון שהעיסקה בוצעה במקום במספרים מדוייקים, "על בערך". כיוון שבמקרה הממוצע מדובר בערך על הטיה של 2%-5% ובמחיר דירה ממוצע של מיליון וחצי ₪ יספוג הלקוח התייקרות של 30,000-75,000 ₪.

3. ביצוע הצמדות למדד תשומות הבניה ללא שקיפות למה וכמה צמודות ההתקשרויות של המוכר לספקים שלו (ואת התופעה הזאת למדו המוכרים מספקי הכסף שלהם בוודאי, ראה את עמלת הפירעון המוקדם הנהוגה)

כיצד ניתן להתגונן?

1. בהנחה שיש לכם בנק מלווה לפרוייקט עם ערבות מכר, ניתן לשלם את הכל הכסף מוקדם (הוא מבוטח).

2. לרכוש הגנה על סכום התשלום במדד דומה על ידי השקעתו באחד ממכשירי ההשקעה הצמודים למדד.

3. לבדוק כדאיות קבלת גרייס מהבנק על הסכומים שנפקיד ונקבע את המחיר.

4. חשוב מאוד לשים לב כי לא תחתמו על כך שהתשלומים יהיו צמודים למדד תשומות הבניה רטרואקטיבית. במידה ותחתמו על כך עלול להיווצר מצב שבו תמצאו את עצמכם מחויבים על ידי הקבלן בייקור מדד תשומות הבניה השנתי וזאת גם אם ביצעתם את התשלום תוך זמן קצר מרגע תחילת הבניה

לסיכום:

שימוש במטבע לא מוכר, שלא יודעים את ערכו והתפתחותו הינה הימור. קבלנים ויזמים עושים שימוש בצורך חלקי וקטן לגידור סיכונים על ידי חיבור הסיכון לכלל העלויות גם כאלה שאינן קשורות להתייקרויות. כיוון שמדובר בנזקים של עשרות אלפי ₪ לקונה, יש מקום לבחון את הנושא ולא לחתום סתם כך ללא בדיקת עומק והתאמת המחיר לעלויות אמיתיות (ומדדי המשנה יעשו את העבודה טוב). כמו כן יש לבצע שיקלול עלויות ולמצוא את הדרך היעילה ביותר להגעה ליעד ללא "חתול בשק".